文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录