5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什(shén)么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàm是什么意思性取向n)积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房m是什么意思性取向企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zm是什么意思性取向hí)中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 m是什么意思性取向