5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背(bèi)后(hòu)的(de)逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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