饱(bǎo)受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于(yú)规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门(mén)主要监管(guǎn)的(de)重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收(造梦西游3宠物技能几级领悟shōu)费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即造梦西游3宠物技能几级领悟(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠(qú造梦西游3宠物技能几级领悟)道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的(de)基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)收费前(qián)应当向交易(yì)当(dāng)事人(rén)出具收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依(yī)法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的(de)专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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