近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造(对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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