近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级)”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场独立(lì)的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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