近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因(y鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号īn)底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号