5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果个市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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