近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红(hón商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别g)商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别包括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称。

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