5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mé一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十n)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入(rù)利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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