文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng180kg等于多少斤 180kg等于多少磅)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)180kg等于多少斤 180kg等于多少磅需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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