导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　蓝宝石的寓意是什么要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么(me)当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)蓝宝石的寓意是什么镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(s蓝宝石的寓意是什么hù)据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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