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蓝宝石的寓意是什么

蓝宝石的寓意是什么 民生宏观:中国户均几套房?

  导(dǎo)读

  黄金二十年之后(hòu),当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

  蓝宝石的寓意是什么要点(diǎn)

  过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年,连续三年商品住宅销售面积超15亿平,足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气,有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

  拨开迷雾,本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况,据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

  有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩,事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)?

  住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑,第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑,中(zhōng)国房子(zi)是否真的(de)过剩?

  事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中,城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成,其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑,如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等(děng),因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

  七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间,但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足,它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

  我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均1套房(fáng),其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

  目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据,我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数,计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

  测算结果(guǒ)显(xiǎn)示,目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房,其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付,直至2024年,中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅,其(qí)中商业住宅仅0.64套。

  户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户有房(fáng),然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

  国(guó)际(jì)数据显示(shì),成熟房地产市场的住宅套户比会大于1,在(zài)1.1左右。

  之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng),是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口,流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱,在老家买房(fáng),从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

  即便户均(jūn)一套房,中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

  第一(yī),户均(jūn)人口规模缩小,一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加,导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续,带来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

  第二,经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显,区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入,人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

  第三(sān),30%左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中,涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

  第四,中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距,“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

  黄金二十年之后(hòu),当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

  如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期,地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú),这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么(me)当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至,大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

  地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之(zhī)间,不同区(qū)域板块之间,不同品质住宅之间。

  目(mù)录

  中(zhōng)国(guó)户均几(jǐ)套房?| 民生(shēng)·周君芝团队(duì)

  正文

  引言(yán)

  不(bù)久(jiǔ)前,官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑,引发热议。从2月以来,各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng),引发一阵二手房的“抛售潮”。

  让市场不禁担心,中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩?

  中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩,还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡(héng),或是仍然(rán)存在不足?可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公布,我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

  拨开迷雾,我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数,回(huí)答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了?据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

  一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

  (一)中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

  今年2月,在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会(huì)上,负责人对外披露:“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

  14亿人住6亿栋房屋建筑,平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人,住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

  在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng),农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上,以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng),还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来,住宅占比(bǐ)并不大。

  第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间,其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间,乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

  人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1,看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

  居住水平不仅与房间数量(liàng)有关,更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

  中国主要是以家庭为单位购买成套住宅,一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

  中国户均几(jǐ)套(tào)房?| 民(mín)生·周君芝团队(duì)

  (二)中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和(hé)方法

  中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类,一类是商(shāng)品住宅,另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

  目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据,并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布,一是每年商品住宅销售套数(shù)(统计局(jú));二是居民住宅来源(人口普查(chá)数据)。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量,我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

  中国(guó)住宅改革始于1998年,1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo),可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走(zǒu):

  第一步,将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加,我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

  第(dì)二步,根(gēn)据城(chéng)蓝宝石的寓意是什么镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì),推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

  第(dì)三步(bù),将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数,我们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

  具体计算公式如下(xià):

  城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

  =(商品住宅(zhái)套数/家庭户数)/(商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数)

  =商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

  中国户(hù)均几套房(fáng)?| 民生(shēng)·周君芝(zhī)团队

  二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

  中国住宅存量到底有多少(shǎo),目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù),大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套(tào)数,并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

  一)城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

  截至(zhì)2022年(nián),我们计算得到(dào):

  (一)中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

  (二)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)(包含(hán)现房和(hé)期房(fáng))。

  中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ),从2019年开始,新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售,得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

  以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例:

  2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年(2020、2021和(hé)2022年(nián))的期房销(xiāo)售(shòu)额。

  主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年,并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间,取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

  将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数,算出:

  (三)目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

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  (二)城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

  接下来我们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

  首(shǒu)先,七(qī)普数(s蓝宝石的寓意是什么hù)据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下:

  73.8%的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21%,购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9%、二(èr)手房占(zhàn)比10.1%、经(jīng)济适用房占比3.8%、原公有(yǒu)住宅占比6.1%,通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9%。另有3.4%和17.7%的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

  其次,我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅,因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng),得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8%。

  2020年商品住宅占比为59.2%,粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20%,计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例,从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例,为(wèi)62.8%。

  最后,截至2022年(nián)末,中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房,中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

  如果交房(fáng)顺利,已购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用,到(dào)2024年(nián),中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

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  三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

  既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度,“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结,甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余?

  (一)户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

  需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此,成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

  国际经验来看,美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1,其中,英国的住宅套户比最高(gāo),为1.19,日本为1.16,美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

  如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房,就(jiù)会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求,造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

  七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿,省内流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

  流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián),在(zài)老家县(xiàn)城买房。

  暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示,在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28%、21%和18%。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人,但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

  流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房,在高房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房(fáng),在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

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  (二)至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

  目前,中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

  三成家庭(tíng),也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成,其中又有11.6%住宅年龄至少在33岁以上。

  这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题,如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧,给住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患,并且居住(zhù)体验较差。

  2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3%的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6%。仍然存在5%左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求,在未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

  近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室,户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9%,二居(jū)室占比为33%。对比镇,城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo),当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

  中国户均几(jǐ)套房?| 民(mín)生·周君(jūn)芝团队

  中国户均几套(tào)房?| 民生·周君芝团队

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  (三)人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

  根(gēn)据七普数据(jù)测算,2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁,加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)(7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)),得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平,人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

  超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí),近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

  15%的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平(píng)方米,不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20%的公(gōng)摊,可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难,若按这(zhè)个标准算的话(huà),中国有11.3%的家(jiā)庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

  若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng),即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平,只考虑家庭户(hù)人数(shù),需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平,较目前至(zhì)少新增82亿平。

  对比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住宅面积,美国为67㎡,瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡,中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡,相差不(bù)大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后,中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡,这一差(chà)距将变得明显。

  若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口,所需要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

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  四、户均已然1套房,未来地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么?

  我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房,看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ),中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎,决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下,中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

  第一,户均人口(kǒu)缩小,家庭户数(shù)增多(duō),新户购房需求扩张。

  过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下(xià)降,六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户,而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户,一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比明显上(shàng)升,人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续,导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

  第二,人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

  中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn),资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù),区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房,给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增量。

  以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例,2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万,而(ér)出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén),死亡人口为38.4万人,自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén),其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

  第三(sān),老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

  从2011年到2020年(nián),自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5%到21%,下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点;原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9%到6.1%,降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(27.1%),再加上其(qí)他住宅(5%)与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(31.3%)大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

  十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户,自(zì)建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户,住(zhù)宅净需求增加9755万户。49%的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅,21%的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中,有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18%,3%和9%。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào),商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

  2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平,涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅,建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理,居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境,背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

  第(dì)四,“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增(zēng)加。

  刚需购房受限于资金,倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质,以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

  OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间,无(wú)论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素,中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

  住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高,中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

  如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期,地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足,供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配(pèi),这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至,这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异,优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

  中(zhōng)国户均几(jǐ)套房?| 民生(shēng)·周君(jūn)芝团队

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  风险提示

  人口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是人(rén),并不是针(zhēn)对住宅,因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低(dī),其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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