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芹菜榨汁要开水焯一下吗,芹菜榨汁用生的好还是熟的好

芹菜榨汁要开水焯一下吗,芹菜榨汁用生的好还是熟的好 寻找“最后的赢家”是房地产α机会之一,三道红线等指标成重要参考

  “现在(zài)的房地(dì)产很难再(zài)出(chū)现像过去十(shí)年的(de)系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏(hào)向《红周刊》表示,房地产行(xíng)业(yè)分化的愈加明显,让机构和投资者的关注度(dù)从板块向单个标的(de)转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出,从行业来(lái)看,无论是业(yè)绩(jì),还是估值,房地产都已(yǐ)经双(shuāng)杀到了最底部,而且是反复地杀到了底(dǐ)部,再(zài)往下(xià)的空间已经不大(dà)了。

  三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

  成挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

  那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢?

  洪(hóng)灏(hào)提醒,在房地产赛道中进(jìn)行选择,需要(yào)非常(cháng)小心,避免选了半天(tiān),标(biāo)的(de)公司出现爆雷(léi)的情(qíng)况。除此之外,洪灏指出,需要(yào)满(mǎn)足(zú)以下(xià)三个(gè)基准:有(yǒu)大(dà)的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没(méi)有踩过红线(xiàn)的。

  他还表示,如果关注一下今年房(fáng)地(dì)产的(de)开发资金来源,可以(yǐ)发(fā)现,其(qí)实银行的信贷倾向是不太(tài)愿(yuàn)意给房(fáng)企贷款的(de),房企的主要资金来源来(lái)自新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年(nián)新(xīn)房的(de)销售情(qíng)况相较一般(bān)。再(zài)关注一下,哪些房企能从银(yín)行(xíng)拿到钱,其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房(fáng)企,民营房(fáng)企(qǐ)相对(duì)比较困(kùn)难,所以整个行业出现了(le)一个很明显的分化(huà),无论是在销(xiāo)售(shòu),还是融资等各个方面都非(fēi)常明(míng)显。现在有国资背景的(de)房(fáng)企在资本市(shì)场表(biǎo)现相对(duì)较好,但没(méi)有(yǒu)国资背景的民(mín)营(yíng)房企(qǐ)股价大多(duō)表(biǎo)现很一般(bān)。

  陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示,在(zài)房地产行(xíng)业内,我们的逻辑是,“寻找最后的赢(yíng)家(jiā)”。而具体到如何挖(wā)掘(jué),我(wǒ)们(men)会特别重视企业的(de)成本优势,更具体一点,就是它的(de)净借贷水平(píng)(净负债(zhài)率)是不是行业内的最低水(shuǐ)平;利(lì)润率是不是(shì)行业内最高的;融资成本是否是(shì)行业内最低的(de);建安成本是否也是(shì)业内最低(dī)的;这些都是我们看(kàn)重(zhòng)的一家(jiā)房(fáng)企的综合(hé)成本(běn)。

  需要(yào)注意的是,能(néng)够同时满足上述(shù)条件的房(fáng)企并不多。即便是(shì)在国央企中(zhōng),仍(réng)有部分房企出(chū)现了“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”的(de)“踩线”情况,且有逐渐恶(è)化的(de)趋(qū)势。以A股为例,《红周刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整理(lǐ)发(fā)现,截至2022年末,天房发展、陆家嘴、格(gé)力地芹菜榨汁要开水焯一下吗,芹菜榨汁用生的好还是熟的好产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

  除此之外,城(chéng)建发(fā)展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投(tóu)控股等国央企房(fáng)企也踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的(de)两条。

  2022年激进扩张(zhāng)房企

  需警惕其重蹈覆辙

  不难看(kàn)出(chū),即便是有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色的国央企房(fáng)企,其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加值得注(zhù)意(yì)的是,在(zài)2022年,不少国企,甚至地方(fāng)国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步考验(yàn)着(zhe)国(guó)央企(qǐ)的(de)资金链情况。

  对房(fáng)企(qǐ)而言,扩张速度的(de)张弛有(yǒu)度尤为(wèi)重(zhòng)要,节奏把握准确,有助于房企储备优质“弹药”;但过(guò)于乐观的预判(pàn)未来市场(chǎng),以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有(yǒu)可能让房(fáng)企重蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠杆覆辙。

  陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进(jìn)行举例,它(tā)从2018年开始到2021年,连续4年的净(jìng)借贷比例都维持在33%左右(yòu),完全没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年,这家房企明显(xiǎn)感觉(jué)到机会来了,其开始(shǐ)在(zài)一(yī)线城市(shì)进行(xíng)大(dà)举拿地,净负债率也(yě)由此前的33%左(zuǒ)右(yòu)水准提高到45%左右,涨了接近三分之一。与此(cǐ)同(tóng)时,该房企新(xīn)购入地块也(yě)实现了快速的开盘(pán)利用率(lǜ),预计今(jīn)年会有更多的楼盘入(rù)市。像(xiàng)这(zhè)类企业就符合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的特点。一方(fāng)面,在(zài)于它(tā)本身(shēn)储备了很多弹药(yào),去年(nián)拿地超(chāo)1000亿元(yuán),且(qiě)其中一(yī)半在一(yī)线城市,另外(wài)一半也(yě)主要集中在强二(èr)线和(hé)二线城市(shì);另一方面,它的扩张是有(yǒu)节(jié)制地扩张。

  陈昊扬同样提醒道,与之相(xiāng)反,有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年,或者说看到了2016年~2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō),见到机会时要(yào)出手,但(dàn)出手(shǒu)的章法仍要(yào)小心,如果(guǒ)负债率扩张得太快,但未来的两(liǎng)年市场没有想(xiǎng)象得那么(me)好,可(kě)能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

  那么如何来衡量一家(jiā)房企的扩张速度是(shì)否激(jī)进?陈(chén)昊扬向《红周刊》表示,主要还是看房企(qǐ)的净负(fù)债率水平(píng),在我看来,这个比例如果超过(guò)60%,就是扩张得(dé)过于快速(sù)了(le)。

  不难看出(chū),这一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求不(bù)得高于100%要更加严(yán)格(gé)。陈昊扬(yáng)解释,当(dāng)前房(fáng)地产行业的复苏速度并没有(yǒu)那(nà)么快,所以要规避公司净负(fù)债(zhài)率提高(gāo)到一个比(bǐ)较(jiào)危险的水平(píng)。

  《红周刊》对在(zài)2022年拿地(dì)较(jiào)积极(jí)的房(fáng)企梳理发(fā)现(xiàn),中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60%之上。其中,中交地产(chǎn)净负债率(lǜ)持(chí)续(xù)居高不下(xià),在(zài)2020年(nián)至2022年期间,依次为317.70%、284.61%、280.23%。

  与之形成鲜明对比的是,华润置地(dì)、中(zhōng)国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较(jiào)积极(jí)的拿地策略(lüè)的(de)同时,也较好(hǎo)地控制(zhì)了公(gōng)司(sī)的扩张速度与净负(fù)债率水平(píng)(见附表)。

  寻找“最后的赢家”是房地产α机会之一,三道红线等指标成重要参考

  滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民营房(fáng)企

  或(huò)具备“最后赢家”的(de)黑马特质

  陈昊扬(yáng)指出,实际(jì)上,他(tā)们是以同一筛(shāi)选标准来看国央企与民营房企,但在各维度(dù)的实(shí)际表现上(shàng),国央企(qǐ)确(què)实会更胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低(dī),融资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅,能(néng)够做到想融就融,这样,国央企(qǐ)自然而然(rán)就具(jù)有(yǒu)天然优势。

  虽然对比民营房企,机构更加(jiā)看好国央企,但(dàn)这也并不意味着(zhe),民营(yíng)企业(yè)中就(jiù)没有“黑马”的(de)存在。

  据《红周刊》梳理(lǐ)发现,仍有少数(shù)民(mín)营房企(qǐ)同(tóng)样受到机构的青睐(lài)。比如(rú),根(gēn)据2023年一季报,滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进了“中(zhōng)国工商(shāng)银行股份有限(xiàn)公司-景(jǐng)顺长城中国回(huí)报灵活配置混合(hé)型证券投(tóu)资(zī)基金”“全国社保基金一一(yī)六组合”等。

  除(chú)此(cǐ)之外,自(zì)2021年开始,百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产管理有(yǒu)限公司就长期持有滨江集(jí)团。根据一季(jì)报,该资(zī)产公司的几(jǐ)只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股,约占流通A股(gǔ)的3.56%。

  滨江集团(tuán)的(de)受青睐,和其自身的基本(běn)面表现存在一定关系(xì)。2020年以来的近(jìn)三(sān)年时(shí)间,房地产市场整体(tǐ)在走“下(xià)坡路(lù)”,但(dàn)作(zuò)为杭州(zhōu)本土房(fáng)企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是(shì)表现出较强的韧劲,2020年以(yǐ)来(lái),滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增(zēng)土储(chǔ)、股价表(biǎo)现等多(duō)维(wéi)度都表现了较(jiào)强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

  业绩(jì)方面,2020年(nián)~2022年期间,滨江(jiāng)集(jí)团扣非归母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元;依(yī)次实(shí)现同比增长32.74%、40.40%、24.60%。而根据(jù)近期发布的2023年一季报,今年(nián)一(yī)季度(dù),滨江集团更(gèng)是(shì)实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元(yuán),同比增(zēng)长134.07%。

  在(zài)房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续(xù)增长,和滨江集团扎(zhā)根杭(háng)州的战略布局(jú)关系密切。根据(jù)2022年年报,滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州(zhōu)地区,而在2021年,杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到(dào)近六成。近三年(nián)持(chí)续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销售(shòu)排名第一。

  与此同时,滨江集团(tuán)在杭州的土储补充同样(yàng)较(jiào)为积极,根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数(shù)据显示,2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元,同样(yàng)持续稳(wěn)居杭(háng)州(zhōu)的(de)本土(tǔ)第一。

  而滨江集团在(zài)杭州的(de)较(jiào)突(tū)出表现,也(yě)让(ràng)滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年,滨江集团(tuán)的(de)房企(qǐ)排名已冲进前十,根据中指(zhǐ)数据(jù),2023年前(qián)4月(yuè),滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元,位列房企(qǐ)第九位。

  值得注意的是,2020年至今,滨江集团股价翻了超一倍以上,而近期,滨(bīn)江集团(tuán)更是迎(yíng)来多(duō)家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示,公司于5月(yuè)10日(rì)接(jiē)受(shòu)了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华(huá)养老(lǎo)等18家机构(gòu)调研。

  产业链(liàn)布局重(zhòng)点移至存量赛道

  机构(gòu)在(zài)下游家纺(fǎng)、家居、物业(yè)觅α

  实际上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节,其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应(yīng)商,而下(xià)游(yóu)应(yīng)用行业主要包(bāo)括中介服务(wù)、家用(yòng)电(diàn)器、物(wù)业管理、家(jiā)居用品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》的采访,房地(dì)产开(kāi)发(fā)环节与上游材料端息(xī)息相(xiāng)关(guān),新盘开(kāi)工不足导致上游不被看好,机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入(rù)存(cún)量(liàng)房时代,所以(yǐ)对地产产业链,尤其是偏消费属性的家装家居(jū)领域,我(wǒ)们相(xiāng)对看好(hǎo),因为居民保(bǎo)有的(de)住(zhù)房(fáng)规(guī)模越(yuè)来(lái)越大,随着(zhe)时间的增(zēng)加,内(nèi)装更新的(de)需求也会越来越多(duō)。美国过去的(de)数据充分(fēn)说明了这(zhè)一(yī)点,在(zài)新房销售见(jiàn)顶之(zhī)后,家(jiā)具消费的增长却一直都很好。对(duì)于地(dì)产产(chǎn)业(yè)链,我们相对(duì)看好(hǎo)和内装相关(guān)的行业,例如消费建材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人(rén)士表示。

  而根据《红周刊(kān)》对下游细分(fēn)中(zhōng)相关赛道(dào)龙头年内表现的统计,目(mù)前暂居前(qián)两位的都是来自(zì)家纺赛道(dào)的(de)公(gōng)司,它(tā)们分(fēn)别是富安娜和水星(xīng)家纺,特别是前者(zhě)在月线(xiàn)连收七(qī)根(gēn)阳线(xiàn)的基(jī)础上,年内迄(qì)今涨幅已经逼近30%。

  以前者(zhě)为例,富安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居(jū)、生(shēng)活类产品的(de)研发、设计、生产及(jí)销售(shòu),旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第(dì)一季(jì)度报(bào)告显示,报告期内,富安娜实现营(yíng)业收入(rù)约6.2亿(yì)元,同(tóng)比减少7.57%;不(bù)过实现归属于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元,同比增长5.28%。

  而从上市公司(sī)一季报的十大流通股股东(dōng)来看,能够发(fā)现(xiàn)该股早已(yǐ)成为基金重仓股的天下(xià),彼时包括(kuò)公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016,都(dōu)在其中出现,占据了半(bàn)壁江(jiāng)山。需(xū)要(yào)强调的是,中(zhōng)欧的两只基(jī)金(jīn)都是(shì)价(jià)值(zhí)派(pài)基金经理曹名长在管(guǎn)的(de)产(chǎn)品,首季其同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链股票(piào)还有金(jīn)地集(jí)团和大亚(yà)圣象(xiàng)。

  对比而言,前几(jǐ)年曾经风光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂,不过好(hǎo)在困境反(fǎn)转露(lù)出曙光,家居(jū)板块中年内表(biǎo)现最好的(de)是志邦家(jiā)居。同一时间段,该股年内上涨已经超过(guò)芹菜榨汁要开水焯一下吗,芹菜榨汁用生的好还是熟的好23%,从业绩(jì)来(lái)看,无论(lùn)是营收(shōu)还是归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn),公司都实现了同比双升。

  从公司的十大流通(tōng)股股东来看,《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具,一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的广发策略(lüè)优选(xuǎn)和广(guǎng)发(fā)安宏回报均增加了(le)持(chí)股,而这(zhè)两只产品也成为志邦家居(jū)十(shí)大流通(tōng)股股东中仅有的两只公募。有意思的是,他似乎对于定制家(jiā)居类标的情有独钟,在另(lìng)一家赛道公司金(jīn)牌(pái)橱柜中(zhōng),他管理的全部三(sān)只产品均(jūn)登榜十大流通股股东,其(qí)也成(chéng)为(wèi)他的独门(mén)重仓股。

  除去家居家纺外,下游的物业股(gǔ)也越来越(yuè)被机构(gòu)所青(qīng)睐,不过(guò)这类(lèi)标的大(dà)多在香港(gǎng)上市,如(rú)何选择成为难题。对此,前(qián)述上海公募(mù)基金经理举例分析:“物业服务不是(shì)一(yī)个(gè)高毛利的行业,挣钱很辛苦,我(wǒ)选公司还(hái)是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱(qián),以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例(lì),它在(zài)中高端楼盘占比是比较高(gāo)的,每年到期(qī)的合同里提价成功率(lǜ)在30%~40%。它能做到滚(gǔn)动的大部分(fēn)项目到期之后,经过(guò)两三轮(lún)合同周期(qī)还能做到产品提价。”

  “行(xíng)业(yè)里(lǐ)真正能做到产品提(tí)价的公(gōng)司很少,因为物业公司很容易(yì)一开(kāi)始是挣(zhēng)钱的,后面因为保安这些(xiē)固定人员成本的(de)年度增长,不过服务(wù)没(méi)有(yǒu)特别好,客户没有(yǒu)那(nà)么(me)满意,能(néng)做到提价难度是非常(cháng)大的(de)。但是该(gāi)公司能在业内(nèi)做到到期之(zhī)后提价率(lǜ)比较高,这跟它的定位(wèi)和比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他(tā)进一步(bù)强调。

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