万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确(què)了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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