5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(gta5怎么切换角色fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一gta5怎么切换角色些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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