近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称。

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