导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发(fā)秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

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