近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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