文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立(lì)的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没(mé形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语i)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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