导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户(hù)均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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