饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居(jū)民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)行业关(guān)注最多(duō)的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地(dì)产中介服务收费(fèi)的(de)通边际贡献的计算公式是什么呀知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)多(duō)少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价(jià)问(wèn)题(tí)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要依法依规(guī)纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收(边际贡献的计算公式是什么呀shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业的(de)专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房者(zhě)处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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