5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报(bà善善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思o)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去(qù)两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房企不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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