一线城市，也不(bù)端着(zhe)了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房指导价的消息在房产圈刷屏(píng)了。

　　这(zhè)条消(xiāo)息为什么这么重要(yào)？首先二手房指导(dǎo)价被称为(wèi)“核弹级”政策，其次深(shēn)圳几乎(hū)是最后一个还在“认(rèn)真”实施这条(tiáo)政策的城(chéng)市(shì)，最后深圳是房价(jià)前(qián)三的(de)核心城市(shì)。所(suǒ)以，深(shēn)圳的(de)一举(jǔ)一动都具有风向标(biāo)意义。

　　有分(fēn)析人士(shì)指出，深圳二(èr)手房指导价如果取(qǔ)消，首先有利于深圳二手(shǒu)房回(huí)暖，然(rán)后二手房回暖(nuǎn)有利于深圳(zhèn)楼市总体回暖，最后深圳(zhèn)楼市回暖有(yǒu)利(lì)于全国(guó)楼市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳疯传(chuán)“二手房指导价”正式结束(shù)。传(chuán)言称：二手房贷(dài)款(kuǎn)不按(àn)官(guān)方参考(kǎo)价（指导价），银行核定房(fáng)价以网(wǎng)签备案价和评估价孰低为准。

　　目(mù)前没有看到官方文(wén)件。据证(zhèng)券时报(bào)21日消息(xī)，目前深圳多家(jiā)大行表示(shì)“尚未接到正式通知(zhī)，目前仍按参考(kǎo)价办(bàn)理按揭”。所以还(hái)需要(yào)持续的关注。

　　易(yì)居(jū)研究院研究总监(jiān)严跃(yuè)进认为，本次政策大概率为(wèi)真(zhēn)，更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)银行贷(dài)款等领域按照新的规(guī)则进行，但(dàn)不(bù)会出台正式文件。

　　有时(shí)候，有些(xiē)事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼(lóu)市二手房指导价横空出世。当(dāng)时，深圳一口气公布了全(quán)市(shì)3595个小区的参考价，很(hěn)多南山(shān)、福(fú)田(tián)、宝安中心区的高价盘，直(zhí)接按照当时的市场价(jià)打了(le)5折、6折来“指导”，银行只能(néng)按照(zhào)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)来计(jì)算首付、发放贷(dài)款(kuǎn)。

　　当时大(dà)家还(hái)不觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例(lì)子(zi)，市场(chǎng)价1000万的房子，如果(guǒ)不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万；如果指导价打七(qī)折即700万(wàn)，那么首付3成(chéng)210万，加上需(xū)要全(quán)款支付(fù)的部(bù)分(fēn)，实际首(shǒu)付去到了510万，相当于(yú)首付5成了(le)（多给(gěi)210万首付）。这(zhè)直接让大批量买(mǎi)家，失去(qù)了购房能力，相当于强势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳推行二手(shǒu)房参考(kǎo)价(jià)以后，东(dōng)莞(guǎn)、宁(níng)波、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等10多个城市陆续跟进。事(shì)实也确实证明了，这条(tiáo)政策(cè)的“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客的统计，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫(yì)情(qíng)的(de)影(yǐng)响，二手房(fáng)更(gèng)是惨不忍睹。以(yǐ)2022年(nián)12月数(shù)据为例，全(quán)国70个大中城市房价只有6个同比上涨，其他(tā)的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有人(rén)付出(chū)了沉重(zhòng)代(dài)价(jià)

　　据深圳乐有家研(yán)究中心数据(jù)显(xiǎn)示：成交量上，二手房(fáng)指导价出台当年(nián)，深圳二手住(zhù)宅成(chéng)交量(liàng)同比(bǐ)下滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万套，创近二(èr)十年最低记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指导(dǎo)价发布当(dāng)月相比，如今二(èr)手房挂(guà)牌价低于及接近参考价的房(fáng)源占比大幅增加。2023年(nián)一(yī)季度(dù)，深圳(zhèn)各区二手房成交TOP10小(xiǎo)区中(zhōng)，过半成交价低(dī)于参考(kǎo)价。

　　只(zhǐ)有真实经历其(qí)中的人(rén)，才(cái)能深切的(de)感知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻(wén)不(bù)绝于耳。

　　据说一位(wèi)码农(nóng)三年前高杠杆(gān)买了2套华润城，月供12万(wàn)，最终亏损1000万破产。据媒体(tǐ)推测，如果案例属实，买家(jiā)的实际购房成本高达20万/平，目前(qián)价格跌(diē)至14万(wàn)/平，叠加这三年的房(fáng)贷和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批人(rén)这(zhè)两(liǎng)年感受到了太多“心酸(suān)”。二手房(fáng)成交量(liàng)创下多年(nián)新低(dī)，学区房神话不(bù)再，房产中介的日子难过，投资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市的基调(diào)下(xià)，2022年以(yǐ)来，实施了二手房指(zhǐ)导价的城市陆陆续(xù)续低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最(zuì)近一线(xiàn)城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多子女家庭和(hé)职住平(píng)衡家庭(tíng)购房支持政(zhèng)策(cè)。上(shàng)海也考虑予以多孩(hái)家庭(tíng)在新房计分(fēn)制(zhì)度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个(gè)大中城市商品住宅(zhái)销售价(jià)格变(biàn)动情况来看，广州、深圳的新房(fáng)、二手房价格仍然是(shì)同比去(qù)年依然是下降的。

　　北(běi)京、上海已经(jīng)同比增(zēng)长了，其(qí)他二线城市如杭州、成(chéng)都(dōu)、南京(jīng)、合肥等(děng)城市价格都(dōu)是同比上涨的(de)。

　　广州、深圳能不(bù)急吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更(gèng)急。3月份，两(liǎng)部门联合发文(wén)，全面推动(dòng)二手房“带押过户”全(quán)国实(shí)施，这是一(yī)条(tiáo)被广泛好(hǎo)评的(de)新政(zhèng)。对(duì)于激活二手房交易，具(jù)有定海神针般的作用。

　　住建(jiàn)部(bù)部长(zhǎng)倪虹近日(rì)更是指出：建筑业(yè)、房地产企(qǐ)业要发挥国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字(zì)面理解(jiě)一下这两个词(cí)，意思就是——顶(dǐng)梁柱(zhù)如果不行了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不就翻(fān)了？

　　也许，今年(nián)扶(fú)持(chí)楼市(shì)的政(zhèng)策(cè)，还有一大波正在路(lù)上...

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