5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相(x钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思iāng)对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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