万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主宝马和特斯拉哪个档次高

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高宝马和特斯拉哪个档次高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhá宝马和特斯拉哪个档次高i)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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