导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù元电荷e等于多少？)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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