“现在(zài)的房(fáng)地产很难再(zài)出现(xiàn)像过去十年(nián)的系统性行情(qíng)。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行业分化(huà)的(de)愈(yù)加明(míng)显，让机(jī)构和投资者的关注(zhù)度从板块(kuài)向单个标(biāo)的(de)转移。上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无论(lùn)是(shì)业绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地杀到了(le)底部(bù)，再往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等(děng)指标(biāo)年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停p>

　　成挖掘(jué)个股阿尔(ěr)法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那么如(rú)何寻找(zhǎo)房地产个股的阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进(jìn)行选择(zé)，需要非常(cháng)小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公(gōng)司(sī)出现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下三(sān)个(gè)基准：有大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没(méi)有踩过红线的(de)。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的开(kāi)发资金来源，可(kě)以发现，其实银行的信(xìn)贷倾(qīng)向(xiàng)是不太(tài)愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主要资(zī)金(jīn)来源来(lái)自新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年新房的销(xiāo)售情况相较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难(nán)，所(suǒ)以整个行业出现(xiàn)了一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资等(děng)各个方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本(běn)市场表现相对(duì)较好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体(tǐ)到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们会特(tè)别(bié)重视(shì)企(qǐ)业的成本优势，更具体一(yī)点，就(jiù)是它的净借贷水平(píng)（净负债率）是(shì)不是行(xíng)业内的(de)最低水平(píng)；利润率是不是行业内(nèi)最高(gāo)的；融资成本(běn)是否是行业内最低(dī)的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看重的一家(jiā)房企的(de)综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房企并(bìng)不多。即便(biàn)是在国央(yāng)企中，仍(réng)有部分(fēn)房企出现了“三(sān)道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国(guó)武夷等国央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发(fā)展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份(fèn)、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投(tóu)控(kòng)股等国央企房企(qǐ)也(yě)踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳健特(tè)色(sè)的国央(yāng)企房企，其财务指标称得(dé)上(shàng)完全健康的仍(réng)是少数(shù)。而(ér)更(gèng)加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地方(fāng)国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着(zhe)国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节(jié)奏(zòu)把握准确，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观(guān)的预判未(wèi)来市场，以及过于(yú)激进的(de)扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家(jiā)房(fáng)企进(jìn)行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加(jiā)杠(gāng)杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会(huì)来(lái)了，其开始在一线(xiàn)城市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负(fù)债率也(yě)由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该房企新购(gòu)入地块也实(shí)现了快速的开盘(pán)利用率，预计今年(nián)会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方(fāng)面(miàn)，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中一半在一线城市，另外一半(bàn)也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度(dù)让人感(gǎn)觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说看到(dào)了2016年(nián)～2020年(nián)期(qī)间扩(kuò)张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负(fù)债率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未来的(de)两年市(shì)场没有(yǒu)想象得那么(me)好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家(jiā)房企(qǐ)的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是(shì)看房(fáng)企的净负债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过(guò)于快速(sù)了。

　　不难看出，这一(yī)标(biāo)准要比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负(fù)债率要(yào)求不(bù)得高于100％要更加严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那(nà)么快，所以(yǐ)要规(guī)避公司净负债(zhài)率提高到(dào)一(yī)个(gè)比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现(xiàn)，中交(jiāo)地产、中国金茂、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净(jìng)负债率都(dōu)在(zài)60％之上(shàng)。其(qí)中，中(zhōng)交地产净负债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地(dì)、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与(yǔ)净负债率(lǜ)水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个别(bié)民营(yíng)房企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以同一(yī)筛选标准来看国央(yāng)企(qǐ)与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融(róng)资(zī)成本更(gèng)低，融资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做到想融(róng)就融(róng)，这(zhè)样，国央(yāng)企自然而(ér)然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加(jiā)看好国央(yāng)企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业(yè)中(zhōng)就没有“黑(hēi)马”的(de)存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数(shù)民(mín)营房企(qǐ)同(tóng)样(yàng)受到机构的青睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季报，滨江集团的十大流通股(gǔ)东中新进了“中国(guó)工商银(yín)行股(gǔ)份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺长城中国(guó)回报灵活配置(zhì)混合型证券(quàn)投资基(jī)金”“全国(guó)社保基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年(nián)开始(shǐ)，百亿(yì)私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产管理有限公(gōng)司就长期持有滨江集团(tuán)。根(gēn)据(jù)一季报，该(gāi)资产公司的几(jǐ)只产品合计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三(sān)年时间，房地(dì)产市场整体在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团在业(yè)绩表现、销售规模、新(xīn)增土储(chǔ)、股价(jià)表现(xiàn)等多(duō)维度都表(biǎo)现了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持(chí)自身业绩的(de)持续增(zēng)长，和滨江(jiāng)集团扎根杭(háng)州的战略布局(jú)关系密(mì)切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重(zhòng)只占到近六(liù)成。近三年持(chí)续稳(wěn)居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据(jù)诸葛(gé)找房(fáng)、住在杭州网数据(jù)显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在杭(háng)州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团(tuán)的房企排名(míng)迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企排名(míng)已冲进前(qián)十，根据中指数(shù)据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍(bèi)以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多(duō)家(jiā)机(jī)构(gòu)的(de)集中调(diào)研。滨江集团发布公告(gào)表示，公(gōng)司于5月(yuè)10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存(cún)量(liàng)赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地产开发只(zhǐ)是房(fáng)地产(chǎn)产业链上(shàng)的中游环(huán)节(jié)，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商，而下游(yóu)应(yīng)用行业主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)中介(jiè)服务、家用电器(qì)、物业管理(lǐ)、家(jiā)居(jū)用品。综(zōng)合(hé)《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地(dì)产开(kāi)发环节与上游(yóu)材(cái)料(liào)端息(xī)息(xī)相(xiāng)关，新(xīn)盘开工不(bù)足导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是(shì)偏消费属性的(de)家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民(mín)保有的住(zhù)房规模越来越大，随着时间的(de)增(zēng)加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求(qiú)也会越来越多。美国(guó)过(guò)去(qù)的(de)数据充(chōng)分说明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家(jiā)具(jù)消(xiāo)费的增长却(què)一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和(hé)内(nèi)装相(xiāng)关的行业，例如消(xiāo)费(fèi)建(jiàn)材、家居装饰等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的(de)都是来自家纺赛道的(de)公司，它(tā)们分别是富安娜(nà)和水星(xīng)家纺，特别是(shì)前者在月(yuè)线连收(shōu)七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富(fù)安娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类(lèi)产(chǎn)品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智(zhì)”自(zì)有品牌。第一季度(dù)报告显示(shì)，报告期内，富安(ān)娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季(jì)报的(de)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，能(néng)够(gòu)发现该(gāi)股早已(yǐ)成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值(zhí)发现、中欧(ōu)潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新(xīn)价值(zhí)和私募的明(míng)河(hé)2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要(yào)强调(diào)的(de)是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金(jīn)都是价值派基金经理(lǐ)曹名(míng)长(zhǎng)在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业(yè)链股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时的(de)家居板块(kuài)也因疫(yì)情(qíng)、消(xiāo)费(fèi)复苏进程(chéng)缓慢(màn)等(děng)多因素一度沉寂，不过好在(zài)困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中年内(nèi)表现最好的(de)是志邦家居。同一时间段(duàn)，该股年内上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是归母(mǔ)净利(lì)润，公司都实现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他(tā)管(guǎn)理(lǐ)的广发策略优选(xuǎn)和广发(fā)安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大(dà)流通股股东中仅有的两只公募(mù)。有意思(sī)的是，他似乎对(duì)于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱柜中，他(tā)管理(lǐ)的(de)全(quán)部三(sān)只产品(pǐn)均登榜十(shí)大流通股股东，其(qí)也(yě)成为他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构所青(qīng)睐，不过(guò)这类(lèi)标的大多在香(xiāng)港上市(shì)，如(rú)何选择成(chéng)为难题(tí)。对(duì)此(cǐ)，前(qián)述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是(shì)希望挣(zhēng)的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每年(nián)到(dào)期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目(mù)到期之(zhī)后(hòu)，经过(guò)两三轮合同(tóng)周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到产品提价(jià)的(de)公司很(hěn)少(shǎo)，因为物(wù)业公(gōng)司很容易一开始是挣钱(qián)的，后面因为保安这些固定(dìng)人(rén)员成(chéng)本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没(méi)有那么满意(yì)，能做到提价难(nán)度是非常大的。但是该公司(sī)能在业内做到到期之后提(tí)价率比较高(gāo)，这跟它的定位和(hé)比较好的(de)服务(wù)是有关系(xì)的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停