万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主iphone12换电池多少钱p>

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先权：iphone12换电池多少钱

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元(yiphone12换电池多少钱uán)的价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出(chū)背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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