5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思长。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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