万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国(guó)信(xì仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文n)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的估值一直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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