5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来，虎门销烟发生在哪里 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gā虎门销烟发生在哪里ng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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