5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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