文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思)制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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