近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关(guān文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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