万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转(zh蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头uǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步(bù)，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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