万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的(de)树(shù)、北(běi)平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单(dā也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句n)价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界(ji也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句è)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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