OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利(lì)解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上(shàng)和线下的(de)扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实(shí)际(jì)租户(hù)需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的(de)大租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租率下滑(huá)情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一(yī)定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资(zī)源共(gòng)享和联合营(yínbehaviour可数吗，behaviour是可数名词吗g)销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发(fā)展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响，维持预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的(de)信心。”

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