导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户(hù毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗)均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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