“现在的(de)房地产(chǎn)很(hěn)难再出现像(xiàng)过去十年的(de)系统性行情。上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标(biāo)的转移(yí)。上海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产(chǎn)都已(yǐ)经双杀到了最底部(bù)，而(ér)且是反复地(dì)杀(shā)到(dào)了(le)底部，再往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿(ā)尔(ěr)法重要参考

　　那么如何(hé)寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛(sài)道中进行选择，需要(yào)非常小(xiǎo)心，避免选了半天(tiān)，标的(de)公司出现爆雷的情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾(qīng)向(xiàng)是不(bù)太愿(yuàn)意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要(yào)资金来源来自新盘(pán)的销售。但今(jīn)年(nián)新房的(de)销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再关注(zhù)一下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实(shí)主要(yào)还(hái)是那些有国(guó)企背(bèi)景(jǐng)的房企，民营房企相对比较困(kùn)难，所以整个行业出现了一个(gè)很明显的分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融(róng)资等各个(gè)方面都非常(cháng)明显。现在有国资背景的房企在(zài)资(zī)本市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资(zī)背景(jǐng)的民营房企股价大多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家(jiā)”。而(ér)具体到如何挖掘，我(wǒ)们(men)会(huì)特别重视企(qǐ)业的成本优势，更(gèng)具(jù)体(tǐ)一(yī)点，就是(shì)它的净借(jiè)贷(dài)水(shuǐ)平（净负债率）是不(bù)是行业内的最低水平；利润率是不是行业(yè)内最高的；融(róng)资成本是否是行业内最低的(de)；建安成本是(shì)否也是业(yè)内(nèi)最(zuì)低的(de)；这(zhè)些都是我们(men)看重的一家房企的(de)综合成本(běn)。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够同(tóng)时(shí)满足上述条件的(de)房企并(bìng)不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末(mò)，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中交(jiāo)地产、中国(guó)武夷等国央(yāng)企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发(fā)展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需(xū)警惕(tì)其(qí)重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即(jí)便是(shì)有着(zhe)较(jiào)稳健特(tè)色的国央企房企(qǐ)，其财务(wù)指(zhǐ)标称得(dé)上完全健(jiàn)康(kāng)的仍(réng)是(shì)少数。而更(gèng)加值得注意的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央(yāng)企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言(yán)，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房(fáng)企储(chǔ)备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐观的(de)预判未来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到(dào)2022年(nián)，这家(jiā)房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到机会(huì)来了，其开始在一线城市进行大(dà)举拿(ná)地(dì)，净负(fù)债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新(xīn)购入地块也(yě)实现了快速的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后(hòu)的赢家(jiā)”的特点。一上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个方(fāng)面，在(zài)于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿(yì)元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外(wài)一半也主(zhǔ)要集(jí)中在强(qiáng)二线(xiàn)和二线城市；另一方(fāng)面，它的(de)扩(kuò)张是(shì)有(yǒu)节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张(zhāng)的民营企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的(de)章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未来(lái)的两(liǎng)年(nián)市(shì)场没有想象得那么(me)好(hǎo)，可(kě)能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡(héng)量一家房企的扩(kuò)张速(sù)度(dù)是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率水平，在我(wǒ)看来(lái)，这(zhè)个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了(le)。

　　不(bù)难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不(bù)得高(gāo)于100％要更加严(yán)格。陈昊(hào)扬解释(shì)，当前房(fáng)地产行业的复苏速度(dù)并没有那么快(kuài)，所以(yǐ)要规避(bì)公司净负(fù)债(zhài)率(lǜ)提(tí)高到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳理发(fā)现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负(fù)债率持续(xù)居高不下(xià)，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的(de)是(shì)，华润置地、中国(guó)海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积(jī)极的(de)拿地策略的(de)同(tóng)时(shí)，也较好地控制了公(gōng)司的扩张速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民营房(fáng)企

　　或(huò)具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出(chū)，实际(jì)上，他们(men)是以同(tóng)一筛(shāi)选标准来看国(guó)央(yāng)企与民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，但在各(gè)维度的实(shí)际表现上，国央企确实(shí)会(huì)更胜一筹。如国央(yāng)企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能(néng)够(gòu)做到想融就融，这(zhè)样(yàng)，国央企自然而(ér)然就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加看好国央(yāng)企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年(nián)一季报(bào)，滨(bīn)江集(jí)团的(de)十大(dà)流通(tōng)股东中新进了“中国工商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配置混(hùn)合型证券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金(jīn)”“全国社(shè)保基金一(yī)一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理有限公司(sī)就长期(qī)持有(yǒu)滨江集团。根据一(yī)季报，该资(zī)产公司的几只产(chǎn)品合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受青(qīng)睐，和(hé)其自身的基本面表现存在(zài)一(yī)定关系。2020年(nián)以来的近三年(nián)时间，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡(pō)路”，但(dàn)作(zuò)为杭州(zhōu)本土房(fáng)企的滨江集(jí)团仍是(shì)表现(xiàn)出较强的(de)韧劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股(gǔ)价表现(xiàn)等多维度都表现(xiàn)了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归(guī)母净利(lì)润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身(shēn)业绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自(zì)杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州(zhōu)地(dì)区(qū)的营收比重只占(zhàn)到近六成(chéng)。近三年持续稳(wěn)居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的土储补充同样较为积(jī)极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也让(ràng)滨江集团的(de)房(fáng)企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的(de)房(fáng)企(qǐ)排(pái)名已冲进前十，根(gēn)据中指数(shù)据(jù)，2023年(nián)前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房(fáng)企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告表(biǎo)示，公司于(yú)5月10日接(jiē)受(shòu)了信达证(zhèng)券(quàn)、金鹰基(jī)金、建信养(yǎng)老、新华养老等(děng)18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产(chǎn)业(yè)链布(bù)局重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开(kāi)发(fā)只是房(fáng)地(dì)产产业链上的中游(yóu)环(huán)节，其(qí)上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻(bō)纤等(děng)材料供应商，而下游应(yīng)用行业主(zhǔ)要包括中介服务(wù)、家(jiā)用电器、物业(yè)管(guǎn)理、家居用品。综合(hé)《红(hóng)周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开(kāi)发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是(shì)偏消费属性的家(jiā)装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更新的(de)需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于(yú)地产(chǎn)产业(yè)链，我们相对看好和内装相关的行业(yè)，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分(fēn)中相关(guān)赛道龙头年内(nèi)表(biǎo)现的统计，目前暂居前(qián)两位(wèi)的都(dōu)是来(lái)自家纺赛道(dào)的公司，它(tā)们(men)分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特(tè)别是前者在月线连(lián)收(shōu)七根阳线(xiàn)的基础(chǔ)上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富(fù)安(ān)娜主要从(cóng)事纺织家居(jū)、睡眠(mián)家居、生活类产品(pǐn)的(de)研发、设计、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市(shì)公(gōng)司一季报(bào)的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基金重(zhòng)仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私(sī)募的明河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都(dōu)是价值派基金(jīn)经理曹名(míng)长在(zài)管的产品，首季(jì)其同时重仓的房地产(chǎn)产业链(liàn)股(gǔ)票(piào)还有金地集团(tuán)和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言(yán)，前几(jǐ)年曾经(jīng)风光一时的(de)家居板块(kuài)也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露(lù)出曙光，家居板块中年内(nèi)表现(xiàn)最好的(de)是(shì)志邦(bāng)家(jiā)居(jū)。同(tóng)一(yī)时间段(duàn)，该(gāi)股年(nián)内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论(lùn)是(shì)营(yíng)收(shōu)还是(shì)归母净利(lì)润，公司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金(jīn)经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管理的(de)广发策略优(yōu)选(xuǎn)和广发安宏回报均增加了持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦家居十(shí)大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对(duì)于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌(pái)橱柜(guì)中，他(tā)管理的全部三只产品均登榜十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物(wù)业(yè)股也越来越被(bèi)机构所青睐，不(bù)过这类标的大(dà)多(duō)在香港上(shàng)市(shì)，如何选择成为难题(tí)。对此(cǐ)，前述上海公募(mù)基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是(shì)希望挣(zhēng)的是市场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到期的合同里提价(jià)成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部(bù)分项目到期之后，经(jīng)过(guò)两三轮合同(tóng)周期还能做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为物业(yè)公(gōng)司很容(róng)易一开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定人(rén)员成本的年度增长，不过服务没有特别(bié)好(hǎo)，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常(cháng)大(dà)的(de)。但是(shì)该公(gōng)司能在业内做到(dào)到期之后(hòu)提价率比(bǐ)较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个