5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的(de)公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央(y辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲āng)国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲