导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域板华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(d华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗à)于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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