近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可(k刚结婚是不是会天天做ě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng刚结婚是不是会天天做)看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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