近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和(hhomework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢é)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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