导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇公安协警工资多少，公安协警怎么样化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，公安协警工资多少，公安协警怎么样较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会(huì)因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shà公安协警工资多少，公安协警怎么样n)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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