万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lá再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗i)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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