近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有规(gu侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗ī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是(shì)变动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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