导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发太深是一种什么体验，太深是不是不好热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了(le)很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多太深是一种什么体验，太深是不是不好，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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