文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)牛鬼蛇神是什么生肖后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占牛鬼蛇神是什么生肖比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fán牛鬼蛇神是什么生肖g)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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