OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的(de)原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要(yào)一(yī)些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要(yào)租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市(shì)场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租(zū)户的(de)分隔空间、大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一千(qiān)平的面大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联(lián)合(hé)营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发的储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产(chǎn)业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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