导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差马美如简介距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商(shāng马美如简介)品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。<马美如简介/p>

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带(dài)来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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